[摘要] 北京5月新建住宅签约套数为5336套，同比、环比均明显下降。库存达到77085套，是2013年1月以来的最高点。
编者按：据中原地产市场研究部提供的数据显示，北京5月新建住宅签约套数为5336套，同比、环比均明显下降。库存达到77085套，是2013年1月以来的点。而本月的入市量将继续维持高位，预期上市项目达到35个，供应量将再次明显上涨。张大伟表示，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
据悉，金隅嘉业与恒大地产旗下的首批自住型商品房项目将在本月摇号入市。在市场普遍观望的情况下，这无疑将继续挤压刚需商品房的空间。
与普通商品房成交量下滑形成对比的是，北京的豪宅市场如6月初的天气一样“火热”。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，自住房与商品房客户有所交叉，会分流一部分刚需客户。这种格局让“市场归市场，保障归保障”，“高端市场可以通过征收更多的税，让其更好地发展。”
“实质性降价”将来临？
据中原地产市场研究部提供的数据显示，北京5月新建住宅签约套数为5336套，同比、环比均明显下降。库存达到77085套，是2013年1月以来的点。而本月的入市量将继续维持高位，预期上市项目达到35个，供应量将再次明显上涨。
“6月作为上半年最后一个月，为了完成年度任务，很多企业都会在本月增加开盘量。”在中原地产首席分析师张大伟看来，随着资金压力的增大，乐观的开发商逐渐减少。购房者则因为自住房供应增加，观望情绪浓厚。
链家地产市场研究部张旭表示，5月份市场没有回暖迹象，尽管供应量增加，但几乎没有带动成交。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。“从1~5月的总供销比数据来看，2014年供销比出现逆转，变为1:0.7。”
张旭认为，当前价格处于稳定止涨阶段，随着库存的不断积压，开发商加紧出货的压力将越来越大，多种促销手段不断上演。从之前的低价开盘，预存优惠到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场胶着状态继续。在本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计“实质性降价”将会真正来临，“以价换量”或会重演。
张大伟表示，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
豪宅市场有望放开限购
上述机构统计数据显示，4月份，北京成交价格超过10万元/平方米的豪宅共签约4套，而去年全年，仅有21套住宅的成交均价突破了10万元大关。
截至5月27日，成交均价超过10万元的豪宅有5套。从区域分布来看，北京顺义、通州、大兴、房山等区域均有高端别墅项目新盘或加推项目入市。
中原地产市场研究部统计数据显示，2013年以来，北京土地价格在5万元/平方米以上的地块已经超过10块，其中夏家胡同地块、孙河地块、农展馆地块已经开始动工，预计下半年入市，预售价格将在10万元/平方米以上。
范小冲表示，当前，部分豪宅项目在降价，另外，由于总量较小，因而数据变化显现较快。
房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者，由于限购的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市场有其相应的需求，随着供求关系的平衡，限购市场也会放宽。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，在房企、市场、政府的三方博弈下，未来北京“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。
具体到部分城市来看，在广州，继万科番禺刚需大盘降价三成开售后，地王亚运城于端午节前突然降价三成；在北京，首批自住型商品房项目即将摇号入市，而5月新建住宅签约套数同比、环比均明显下降，库存达到2013年1月以来的点；在南京，5月新房均价环比下跌1.36％，创十大重点城市跌幅。
业内人士认为，随着知名房企先后加入到降价阵营中，未来或将有更多中小房企被卷入，带来的则是供需格局的生变。
广州楼市降价潮进一步蔓延
继《每日经济新闻》上周报道万科番禺刚需大盘降价三成开售后，记者注意到，包括雅居乐在内的部分知名房企也加入到了降价阵营中，地王亚运城于端午节前突然降价三成。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，5月楼市呈现旺季不旺的态势，随着淡季来临，市场存在进一步走弱的可能。对于企业来说，通过积极的营销手段和价格策略促进销售将是可行之策。
降价潮蔓延
5月31日，早上9点，35度的高温丝毫没有影响到购房者的热情，在位于广州番禺市桥的知名刚需盘雅居乐君域公馆销售中心内，已经挤满了数百名准买家。
据悉，雅居乐君域公馆此次推出约200套洋房，户型为79~130平方米的两至三房。此次新货销售均价约为12000元/平方米，部分户型售价仅为10700元/平方米。《每日经济新闻》记者查阅网易房产数据中心获悉，该项目最近一个月的网签均价为15992元/平方米，这意味着，此次销售均价较前期降幅接近25％。
在售楼中心，刚购买了一套124平方米三房的购房者佩薇向记者表示：“项目在去年开盘之时，带装修的售价一度达到19000元/平方米，虽然此次推出的是毛坯房，但12000元/平方米的售价接近周边的二手盘，因此毫不犹豫地出手”。
“由于我们的项目只剩下尾货，因此这次希望通过优惠定价带动销售清盘。”雅居乐一位内部人士向记者表示。据其透露，雅居乐君域公馆在推货当天售出近九成。
与雅居乐君域公馆相比，同处于番禺的超级大盘亚运城降价显然给市场带来了更大的震撼。这个总地价高达255亿元的地王项目——山海湾于5月31日推出70套130~160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为10000元/平方米，较项目去年15000元~16000元/平方米的售价降幅超过30％。
降价对销售的拉动作用显著，《每日经济新闻》记者从开发商处了解到，亚运城该批特价户型在短短3天时间内，70多套房源便销售大半。
此外，万科位于黄埔区的刚需大盘万科金色梦想于端午节期间推出264套65~94平方米的两至三房，销售均价约为13000元~14000元/平方米，较该盘近半年15500元/平方米的均价降幅超10％，该批新货在开盘当天也被一扫而光。
“如果说此前只是个别项目有降价的行为，现在降价潮可以说是有蔓延的势头。”克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰向记者表示。
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