A股上市房企负债增四成 未来地产金融“混业”发展是主流

和讯网  2011-04-29 11:12

[摘要] 118家房企的经营性现金流也出现大幅下滑，从2009年末的420亿元猛降至-797亿元，同比下降289.76%，现金流减少的幅度更是超过千亿元。而其中，万科、首开股份(600376,股吧)、华侨城等房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

A股上市房企负债增四成未来地产金融“混业”发展是主流

来源：和讯房产 作者：王栗涛

截止4月28日，沪深两市共127家上市房企公布2010年年报，分析发现，一些业绩增长较好的企业，大多与金融紧密结合在一起。而一些主营业务较单一的企业遇到增长乏力“瓶颈”，未来房地产与金融结合在一起的“混业”发展模式或是主流。

118家房企负债增长四成以上 房地产与金融“混业”较好

剔除ST企业，A股118家上市房企2010年末的总负债已经达到了9859亿元，较去年同期的6860亿元同比增长43.71%。其中有接近40家上市房企资产负债率超过70%，资产负债率的高新发展(000628,股吧)为94.87%，鲁商置业(600223,股吧)、西藏城投(600773,股吧)、天津松江(600225,股吧)、上实发展(600748,股吧)等企业，资产负债率介于80%至90%之间。

在货币资金方面，118家房企2010年末持有的金额约1800亿以上，相对于同期的694亿元短期借款来说压力不大，但其持有的货币资金还是较2009年下滑了300亿元以上。

与去年三季报相对比，房企的长期债务比重也明显增加。去年三季报显示，剔除ST公司后130家上市房企，长期借款合计2790亿元，平均每家的长期借款为21.46亿元，而2010年年报显示，这118家上市房企平均每家长期借款增长幅度也在25%左右。

莫尼塔证券房地产分析师王沛表示，从短期来看，2010年房企的偿债风险不大，他认为，现在不少公司都大幅提高了长期借款占比，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。

和讯房产采用财务评估的方法，选取20家典型房地产企业进行分析，发布“2010典型房企偿债能力排行榜”，位居2010年上市房企偿债能力位的是：北京城建(600266,股吧)，他得分是56.87分；第二是招商地产(000024,股吧)，得分55.75分；世茂股份(600823,股吧)以50.77分位居第三。而保利地产(600048,股吧)则以42.56分，排第六。而福星股份(000926,股吧)荣盛发展(002146,股吧)和苏宁环球(000718,股吧)则以37.28分、36.37分、34.99分，分列最后8、9、10三个名次。

为何北京城建会位居榜首？民生证券房地产分析师王新亮认为，北京城建持有国信证券4.9%的股权，以国信证券2009年财报数据计算，其上市后将为公司带来溢价接近40亿元，提升每股价值4.50元公司。北京城建还持有北京科技园21.54%的股权，北京科技园上市计划也在积极推进中，上市后将较目前账面价值溢价8亿元左右。

有分析师认为，北京城建持有两家将上市企业股票，一旦企业上市获利至少在10倍以上。他还认为，通过持有国信证券，未来企业将与金融业混合在一起，这也有助于企业地产业务的发展。

中银国际房地产分析师田世欣以招商地产作比较，招商地产公司财务安全边际较高，期末资产负债率为64.6%，净负债率为15.9%，位于行业中偏低水平；手持现金97亿元，短期负债30亿元，短期偿债能力较强。

也有业内人士表示，面对国家调控房地产，以及紧缩的银根政策。一些以房地产为主业的房企面临较大偿债压力，而一些与金融相结合的企业发展就会较好。他还表示，招商地产和招商银行(600036,股吧)都属于招商系列里面的企业，一旦有银行作保证，招商地产的偿债能力肯定也不会差。