北京豪宅,为何卖不出上海豪宅节奏?

如果将套总价2000万元以上的房子定义为豪宅（不考虑其他因素），那么今年一季度北京楼市的豪宅行情可谓冷淡。

据丽兹行数据：今年3月份北京豪宅新房成交156套，比1月份下降10.34%，比去年9月份下降69.53%。

北京的豪宅一季度销售行情远不及中低端改善房子；二手房豪宅行情也差不多，有的二手房豪宅甚至成为降价急先锋，动辄降价百万元。

与北京楼市不同，上海楼市豪宅市场一片红火。

3月28日，上海豪宅中海顺昌玖里（17.2万元/平米）开盘认购505套房，销售额196.5亿元。

紧接着，上海一批豪宅迎来了热销、积极认购：上海滨江凯旋门（17.28万元/平米）认购率突破500%；香港置地启元（17.8万元/平米）过会价预计能达到准满分……

以上项目套均售价在2000万元以上，有的甚至达4000万元以上。这些豪宅在上海跟“卖白菜”一样，而在北京却卖不动。

实际上，北京楼市豪宅也曾风光过：2022年有学府壹号院、中建壹品学府公馆、圆明天颂等豪宅项目入市，也曾引得全城排队购买；2023年也有中信城四期（中海都阙台）、中信国安府、北京城建天坛府等稀缺的二环内城豪宅入市，也曾吸引“亿万富翁们冒着40度高温排队”。

因此，今年一季度北京楼市豪宅成交差，主要是供给侧的问题，也就是市场上没有能吸引富人购买的豪宅。

但是，也会有朋友说：北京不也有融创ONE9这样的豪宅入市吗？

的确，但是融创ONE9的豪宅定位太高，它是一个名片产品，而且套数少，不会有顺昌玖里那样的开盘认购505套、销售额196.5亿元的刺激效果。

一季度，北京楼市豪宅不如上海楼市豪宅卖得好，除了供给侧缺乏明星项目入市外，还因为两个城市的豪宅市场基因有很大不同：

1、客户不同。北京和上海这两个城市虽然经济体量、集聚资源能力不相上下，但是从房地产需求端来看，两者区别还是很大的。

简单来说，上海周边有江苏、浙江两大经济强省，长三角基础设施一体化程度高，不断有江浙的富人进入上海买豪宅。这次热销的顺昌玖里认购客户当中，来自江苏浙江两省的人占了50%。

反观北京，豪宅大多数得靠本市富人消化，周边的华北、东北和西北地区的富人，现在来北京买豪宅的越来越少（具体原因私聊）。

2、需求不同：很多人说顺昌玖里是价格倒挂，买的人是炒房为主，其实不然。顺昌玖里和旁边的豪宅项目产品定位不一样，老豪宅项目多数是300平米以上的大平层和别墅，顺昌玖里是180平米起步的大平层户型。

请注意，低总价的大平层产品是这个城市新晋富裕阶层最喜欢买的，相当于买爱马仕、保时捷的入门款。这些人以后更有钱了，还会置换更大面积的豪宅。这样的置业动机包含了自住需求和身份地位认可双重因素。

反观北京的豪宅，由于“新钱”进来的比较少，“老钱”住的豪宅品质比新房还好，看不上新房豪宅，置换积极性不高。

老豪宅客户孩子结婚、分户是个硬需求，也是当下豪宅新房市场客户的主力需求，但是这些人的买房偏好——要求地段在老豪宅附近（距离父母近），房子面积不要太大（暂时没孩子），满足这些条件的豪宅新房不多。

3、产品不同：顺昌玖里在上海的位置，相当于北京的三里屯。正如一位粉丝留言所说，“北京具备豪宅素质的地块比上海少，而且限高、限价，开发商做产品品质受限”（具体可以私聊）。

如果北京的东西城能出好地块，且能做豪宅，吸引的是全城的购买力。如果北京亦庄出个豪宅地块，自然只能吸引亦庄的购买力。上海顺昌玖里的地段和品质吸引的不仅是上海全城购买力，更是江浙沪经济最强的地方购买力。所以一季度北京和上海新房豪宅市场表现，自然不可同日而语。

此外，北京这两年具有豪宅潜质的地块，都会被开发商哄抢，最后摇号定输赢，拿到好地块的开发商可能都没做过豪宅。但是，公司又要求快回款，豪宅没办法打出自己的节奏，客户到售楼处后体验感不好，最后是新房豪宅的产品、销售、客服全链条管理松垮。

豪宅的案场管理很重要，这点大家去融创壹号院、缦合北京的售楼处看看自然明白。并不是说售价高的豪宅服务好，售价低的豪宅就可以服务不好。豪宅客户都是“吃过、见过”的，不管你是什么价位的豪宅，如果服务不好，他就不买。

房小评日前陪一位粉丝去某豪宅项目看房，他本来对这个位置和这个尺度的产品很有预期，有资金也有购房资格，就因为售楼处的人又多又杂，就皱了眉头。

房小评在现场看到，好几家中介公司的人挂着工牌，带着人进进出出看样板间，现场秩序混乱，宛若菜市场。销售讲解一天嗓子都说哑了，但是成交却是零。

最后，我们粉丝在看到售楼处洗手间马桶上有污渍后，扭头就离开了。

这个案例给房小评很大触动——当下楼市销售难，有市场原因、有预期原因，真的也有管理原因。

北京豪宅，二季度加油吧！

PS：昨天房小评去国家植物园踏青，发现一大片郁金香花海，非常漂亮，想去观赏的朋友记得提前预约买票哦。祝大家周末愉快！

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