房山楼市“小阳春”草根调研报告

距离3月结束还有4天时，房小评踏上“寻找北京楼市小阳春”之路，最终在房山“遇到”小阳春（延伸阅读：离异限购松绑，房山遇见“小阳春”）。

随后，北京楼市的“小阳春”在房山，这个观点得到了很多业内朋友的认可，并被广泛引用。

4月1日，3月北京楼市成交数据出炉：二手房成交14280套，环比上涨126%；新房成交2853套，环比上涨149%，印证了“小阳春”的判断。

虽然从同比数据看，今年3月份新房、二手房网签数据尚处于7年来的中下等水平。但是当下的宏观环境和过去几年不同，疫情后改善购房需求释放了很多，叠加今年新出现的二手房大幅度降价的情况，当下新房市场客户都是市场上“最刚”的需求，当下是市场“最刚的底”。

房小评认为，3月份北京新房和二手房网签数据足以说明北京楼市新周期的“小阳春”到来。为了证明这点，房小评再度来到房山，对在售新盘又进行一次“草根调研”。通过“自己看、自己问、自己找”的方法，对房山楼市来一次更深入的调查。

壹

数据背后的真相：房山楼市渐入佳境

据中指研究院数据，3月份北京新房网签共3828套，其中房山区网签276套，排第八，占全市网签套数的7.2%。

（数据来源：中指研究院）

深入调查后发现，这跟供应（新开盘楼盘）有关，也跟客户结构有关。由于新房网签具有滞后性，3月网签客户多是1-2月认购的。

1-2月买房的客户多是“发年终奖”的人，即海淀区、朝阳区等地白领、金领人群，以及喜欢趁在年底开发商打折，而“抄底捡漏”的买房人。

3月北京新房网签套数最多的三个区分别是：东城区779套（全城最高端客户）、昌平区549套（码农为主的发年终奖客户）、朝阳区394套（跨国公司、头部民企高管和金领为主的发大额年终奖的客户）。

行业内人士认为，如果从网签数据看，一季度的数据会比3月更有代表意义。我们将2024年一季度的新房网签数据拉了个表：

（数据来源：中指研究院）

从上图可见，一季度房山区新房网签1291套，仅次于大兴区的3377套和通州区的1628套，位列全市第三，占全市新房网签套数的10.4%。

由此可见，一季度整体来看，房山新房成交量在全市排名前三，充分说明了自己影响力，但是1-2月却并非房山区认购的旺季，是房山楼市“起势”的阶段，是海淀、朝阳等核心区买房需求最多的时候。

如上所述，1-2月是“发年终奖”的客户和“捡特价房”的客户出手的时间，并不是自住为主的房山楼市购买活跃的时间。3月是“小阳春”的开始，此时置业的主要是学区房、结婚生子等刚性改善客户，但是3月份的认购数据一般在4月的网签数据中体现。

但是从3月开始，房山的认购量就起来了，其中中建智地表现亮眼。其3月份房山国贤府、学府印悦、京西印玥共计认购122套，签约109套。

贰?

谁在买入房山：“平替”、确定性是王道

从认购的维度，我们继续对房山楼市进行“切片分析”。由于京熙润府是集中、首开项目，我们将其剔除在分析样本之外。

我们从房山的顺销项目中选取三个：房山国贤府、学府印悦、京西印玥，对其3月认购客户进行分析。

从中，房小评发现如下规律：

1、本地客户抛弃“老破小”：房小评发现，房山3月份买新房的客户当中，本地卖旧换新的客户占比45%。一位接受访谈的客户回答是：“城中老破小二手房降价很大，我得赶紧把房山的老破小房子卖掉，换更能保值的房子”。

房小评遇到房山国贤府一位客户，他是房山本地客户，属于卖旧换新客户，2023年开盘时就来看过，纠结于价格始终未出手，直到看到中意的9号楼已经售罄，虽然价格依然稳在4.3万，他最终选择不再等待，3月份果断购入了1号楼。

（房山国贤府实景示范区）

他认为，项目产品高端，园林设计规格更好，户型精装配置更高，几乎没有短板，区域改善一步到位。老破小在二手市场的的惨跌让不少购房者破防了，越来越多的购房者出手谨慎，不单单考虑价格，而更加关注房子的综合实力，相信这样的房子能保值。

2、主城外溢客户要求“平替”：3月份在房山买新房的客户中，约55%是主城外溢客户。他们多数要求在房山买高品质新房。房山房价普遍没超过4万元/平米，对于海淀区、东西城区外溢的客户来说，首付和贷款压力不大，而且很多主城外迁家庭都有拆迁补偿款，或者卖房款支持，来房山买房喜欢“一站式”买个有面子的房子。

房小评在京西印玥遇到一对海淀夫妻客户，他们临近退休，在寻找自己养老居所。他们说自己在园区大门口就被实景外立面吸引。当得知建筑设计公司是“汇张思”——这家公司同类型代表作有颐和金茂府时，他们说自己就住在颐和金茂府隔壁。

     （京西印玥已交付社区）

这对夫妻说，他们平时出门遛弯就天天看颐和金茂府的外立面很高档，看了京西印玥小区内部的园林景观和外立面后，越看越有“小金茂府”的感觉，京西印玥4.1万元/平米的价格可以接受，毕竟是稀缺的洋房产品，于是坚决购买。

这就反映了主城外溢客户现在房山买房有强烈的“平替心态”。即花更少的钱买房，但是品质不能降低。客户心中仍然是比照着自己心目中的品质标准在挑房，客户认为自己牺牲了距离，在买房品质上不能将就，要无限接近自己“梦中情房”。

3、确定性很重要：在一线调研中，房小评发现3月在房山买新房的客户普遍有强烈的“所见即所得”要求——“如果你说园林好，要让我看到；如果你说学校好，马上我孩子就要上学……”

据悉， 学府印悦3月加推的18地块，已经是最后一栋准现房。交付时间(上学时间)更近、离地铁更近、旁边有学校，80%客户都是刚结婚、需要新房或者刚有孩子的年轻客户，毕竟省下两三年的房租可是真金白银。

京西印玥3月成交的38余组客户不少都是参观了一二期交付社区，购房者表示看得见的实景品质更令人放心。案场销售表示，当客户犹豫不决时，会邀请客户前往已交付的社区参观，目之所及的产品和园林品质客户自己就能感受到，胜过侃侃而谈的销售说辞。

房山新房客户在决策时更务实、更注重安全感。

4、决策周期长：调研中，房小评深刻感受到房山客户在买新房的时候，犹豫时间更长，复访看房频次更高。一位客户表示自己买房山国贤府，前后来看了多次，也去看过其他项目，因为区域内不断有新项目出来，他一直认为可以“等等”。今年3月，当他知道自己中意的9号楼只剩下最后一套房时，权衡再三，坚决买下了。

一位京西印玥购房者表示自己在项目一期开盘时就感兴趣，甚至都交了定金。但因区域内有新项目入市产生观望，一直在多方对比。项目交付后来社区看了三四次，越看越喜欢，被前期已交付社区的实景园林、产品户型设计和项目交付时间打动，认为所见即所得心中有安全感，最终决定购买。

5、“TOP1”最受追捧：房山楼市新房客户既有本地改善，又有外溢的刚需、改善和养老购房需求，是当下北京楼市交易最活跃，需求层次最丰富的区域。因此，将房山楼市作为观察北京楼市的样本，很有代表性。

无论本地人还是外区人来房山买房，首选到房山国贤府看看，以至于这个房山改善标杆，却是3月房山顺销楼盘中认购最多的楼盘，而且其3月网签也有22套，1.06亿元，网签单价高达4.3万元/平米。

“二八定律”主导楼市新周期。那个成为区域名片、IP的项目将占有市场绝大部分份额。从这个意义上看，在区域市场里成为品质、口碑的TOP1，很重要。

 这同样适用于其他区域。

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