文章开始之前，小编作为一个九江本地人，很想由衷的说一句：100万，在九江这座城里，并不能称之为“有钱人”。
这句话听上去并不是很客气，然而事实的确如此...
房价网站上显示，九江近一月的平均房价约为8798元／㎡，这已经是个不低的数字了。
然而这个价格依旧会有不少人说：其实也还好。100万，按照这个来算，还是能买套100多㎡的小房子。
但是大家不要忘记了，这是五区的平均价啊！这些价格是真正的市区的房价，层出不穷的1万＋楼盘也意味着：即使你手握100万，在九江市区可供你选择的房子依旧不太多。
特别是预算在100万总价的群体，距离一步到位的改善还差口气，委屈到刚需项目中又不甘心。最近，有买房人找到我大倒苦水：总价预算100万，想在九江买套改善好房自住兼顾投资，真的好难！
可以说九江的改善群体正面临着尴尬境地！
面临的尴尬1：市区改善盘价格高，郊区低密产品配套不足
近几年算是九江改善盘爆发的时期，各区不断涌出100㎡以上的新盘，对于改善群体来说，选择不外乎两种：
一个拥有区位和配套优势的主城新盘；另一个是郊区大平层或者低密度产品，洋房或别墅。
但是，目前市区地段好的项目，均价都在1.2万-2.1万之间，而且周边的小环境通常都不是加分项；而郊区的低密产品，配套跟不上也严重影响生活的舒适度。
就拿目前市区非常火的改善楼盘“求振国际”为例。湖滨·求振国际住宅已清盘，价格约1.1-1.3万／㎡。确实让付得起首付的改善望而却步。
那郊区的楼盘改善盘呢？就拿保利庐山林语来讲，这个新盘的周围环境确实很好，绿化覆盖率高。
建筑面积约124-142㎡，均价7600元／㎡。无论在价格和面积上都适合改善。但对于有小孩的家庭和在老城的上班族来说，又不禁纠结起来。
面临的尴尬2：九江真正的改善片区太少
九江目前的改善片区（算上二手房），被市场认可的有4个。
湖滨板块，原本拥有众多老破小的湖滨小区很难跻身于改善行列，但近几年无论在学区还是交通上都有迅猛的改变，新增的新盘如融信碧桂园金地·九棠、创大·湖畔花园这为它加码不少，可以算得上是终ji改善区域了。
八里湖新区，商业和政策红利的加持，成为热门的区域之一，而且相对比湖滨板块，八里湖新区的楼盘普遍较新。
南山板块，依靠环境和大学城的优势，又承担不起老城高房价的改善群体都汇聚于此。
新五中板块，背靠鄱阳湖生态科技城红利依托，共享浔南片区优质资源，近两年迅速崛起。
面临的尴尬3：主城区新盘涨幅高，置换房子的改善人群透支大
从去年开始，九江主城区一直保持着稳中有升的步伐。
比如位于湖滨板块的中基学府，从刚开盘的18000元／㎡涨到21000元／㎡。
这致使市区换房的改善群体财力透支，老破小房源持续供应增多，同时也使近郊成为了外来人口的聚集地。
面临的尴尬4：以旧置换新，要面对二手房房价持续走低的行情
随着二手房的行情一路走低，改善置换群体陷入了是“先卖后买”还是“先买后卖”的两难境地。
倘若“先卖后买”房主就要果断降价，拿卖旧房的钱作为首付，再撬动一点杠杆，更换一套环境、学区更好、更大的房子；如果“先买后卖”，那就得提前准备二套房的首付，也许得过上一阵勒紧裤腰带的日子。
100万的改善人群，到底应当如何选择？
1、老城优质地段依然是优先选择，但既有学区又有生活各种配套的加持，这样才能保值增值性。目前老城可供预算在100万的人群选择的楼盘有：
2、改善外溢一定要寻找有政策红利辐射的改善聚集的片区，但是也一定要看供应量以及价格；远郊改善不建议购买，毕竟一般改善人群，提前布局的很少。
3、如果同一片区，因为品牌溢价、产品规划、地块位置等相差2000左右的差价，建议后者，毕竟后者不管是居住还是潜力，会更大一点。
楼市志强2021-02-01 14:34:14
