[摘要] 张鸿铭：我做过一个测算。我国现有的66.72亿平方米的库存，占用的资金规模约为40万亿。在这40万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”。
新京报：对于当前的房地产库存现状，你是否做过这方面的测算？
张鸿铭：根据我的估算，中国的库存规模约为66.72亿平方米，按照当前的消化速度，大约需要5.19年的消化周期。
新京报：高库存对金融体系又会带来哪些影响？
张鸿铭：我做过一个测算。我国现有的66.72亿平方米的库存，占用的资金规模约为40万亿。在这40万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”。
新京报：现有的库存中，有哪些属于“难啃的骨头”？
张鸿铭：现有库存有两个难点。一是非住宅库存。2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今，这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。
二是三四线城市库存。2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。
新京报：近年来，我国出台一些政策，鼓励农民工进入小城市购房。这种措施能起到多大的作用？
张鸿铭：呼吁农民进城买房，对于“去库存”有一定的正面效应，但总体作用有限。我们通常讲到的城镇化，其背后必然是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。
呼吁农民进城买房，对于“去库存”有一定的正面效应，但总体作用有限。城镇化背后是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。
“去库存”正慢慢成为中国房地产市场的热词，昔日严控的购房政策也在一点点松动。继2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓宽通道。
与此同时，各地对楼市的态度正在变得热烈而迫切，从初的限购松绑，到“契税补助”、“财政补贴”和“零首付”等等，刺激楼市活跃的政策此起彼伏。业内人士分析称：“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”
去年底中央经济工作会议将“去库存”纳入2016年五大经济任务之一，并将农业转移人口就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价及取消过时的限制性措施等手段一并推出。在业界看来，中央的表态刺激了各地楼市政策进一步加码。
根据媒体报道，在今年的地方“两会”上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把去库存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。
一组国家统计局的官方数据或许可以揭示国内楼市库存的现状，2015年末房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近亿平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。
据安信证券测算，除了上述待售的商品房面积，尚未开工的企业拿地面积有42.3亿平方米，此外在建商品房库存约49.1亿平方米，上述三项叠加后的总面积为98.5亿平方米，完全消化至少需要10年。
面对如此巨大的存量，北京市房地产交易市场有限公司副总裁修大鹏指出，去库存将会是一个漫长的过程，尤其是对于三四线城市，但目前能够引起自上而下的重视，是一个好的开端。
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