[摘要] 不到一年的时间，同一房屋，抵押时估值582万元，“被交易”时估值378万元，贷款时却估价高达1000余万元。
不到一年的时间，同一房屋，抵押时估值582万元，“被交易”时估值378万元，贷款时却估价高达1000余万元。
在鄱阳县，当事一方对上述悬殊巨大的评估价值产生异议，而背后，是一起蹊跷的房产纠纷。
在纠纷的背后，也暴露出房产评估市场的乱象。由于评估参照市场价“操作”空间大、评估行业准入门槛低、监管缺位等因素，导致房子“值”多少钱全凭评估公司说了算。
对此，专家认为，相关部门要尽快对评估机构立法，提高评估师的准入门槛，配套出台评估机构和评估师的管理和处罚细则，明确评估机构的主管部门以便监管。
涉及的房产如今成酒店
同一公司估同一房屋两次相差200万元
11月13日，鄱阳县城中心——芝山时代广场。
抬头仰望广场四楼的“金海商务宾馆”，周秀珍喃喃自语：“按说，这家宾馆我们还有股份的。”
不过，事实上这家宾馆已经和她没有关系了，有的，只是难解的心结。
事情还得从2010年说起。
当年，周秀珍的儿子刘成（化名）花400余万元购买了该广场2幢4层房屋，总面积1940.92平方米。由于当时缺钱装修，刘成准备抵押房产证，向银行贷款300万元将该房装修成宾馆。
2010年11月16日，刘成委托鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司（以下简称鑫信评估公司，鑫信原属于鄱阳县房管局企业，后改制，现仍接受房管局管理。）对该毛坯房进行评估。
评估报告（鄱房估字第10B2377号）中意见表明：“位于县城老区与城北新区商住用房三、四层商业用途房地产近期市场交易价格接近2800元/平方米。考虑芝山时代广场所处的区位较好，其价格定于3000元/平方米。”
据此，该公司出具评估结论，估值该房为582.2760万元。
后受鄱阳“李华波案”的影响，各家银行收紧贷款业务。2011年3月15日，刘成经好友屈某介绍，向程某借钱300万元用于装修，并委托屈某全权处理该房产。
周秀珍称，正当他们用300万元装修房子时，突然有几个陌生人过来通知他们撤场。“不要装修了，你的房子已经卖给程某了。”起初，周秀珍认为这是对方在“开玩笑”。
通过核实后，周秀珍得知，同年4月13日，屈某对该房产进行评估后，直接过户到程某名下抵债。
“我的房子不可能只值300万元！”据周秀珍介绍，因儿子刘成涉及一起刑案被警方控制。为此，她独自走上维权之路。
周秀珍觉得蹊跷的是，这份评估报告同样是鑫信评估公司出具的，评估时间前后不到半年，前者评估时还是毛坯房，后者评估处在装修中，当年房价呈上涨趋势，两者竟相差200万元。
在这份评估报告（鄱房估字第11A0143号）上，新法制报记者注意到，2011年4月13日，该房被鑫信评估公司以1950元/平方米的价格，估值为378.4794万元。该报告对估值理由没有说明。
反映无果维权陷入僵局
对于上述两份评估报告，11月13日，记者试图采访鑫信评估公司法定代表人余笑云，但对方以工作忙为由离开了办公室。17日，余笑云以开会为由再次拒绝接受记者采访。
而鄱阳县房管局总工程师黄建忠受访时称，自己分管鑫信评估公司（原名房管局评估所）不久，对此前的业务不甚熟悉，建议记者采访余笑云。
不过，鄱阳县房管局产权监管股股长严斌猜测，两者之间相差200万元，可能是评估目的决定的。
“前者委托目的是抵押时评估的，而后者是出于交易才评估。”严斌分析称，抵押时，产权人肯定希望价格高点能多贷款，交易时则希望价格低点少交点税。由此来看，评估价值略高或略低于市场价也就不奇怪。
不过更让周秀珍觉得蹊跷的一幕出现在2011年8月25日，上饶恒信房地产经纪评估有限公司再次对该房进行评估，目的是“为确定该房地产贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”，评估结论显示为1009.4725万元（包含土地使用权价值）。
“一会是378万元，一会是1000余万元，到底我的房子真实价值是多少？”4年来，周秀珍先后找到鄱阳县有关部门反映此事，并要求返还评估多出的200万元，再加上300万装修款，至今没有结果，维权陷入僵局。
记者试图采访程某，其手机号码却显示不存在。
房子值多少钱评估公司说了算？
房产评估，简而言之要评估出房子真实的价码，把“水分”挤掉，但实际情况如何呢？
江西一家知名房地产评估公司的负责人李强（化名）向记者透露，上述事件并非个案，这只是评估市场混乱的缩影。
现实情况下，同一套房，贷款时一个评估价格，打官司评估一个价，拆迁时又是一个评估价格，这早已是行业的“潜规则”，房子“值”多少钱全凭评估公司说了算。
“造成这样的情况，与法律规定模糊有关。”李强称，按照《国有土地上房屋征收评估办法》及相关法律规定，评估公司应评估房屋的“类似房地产的市场价格”，也就是按照市场价值来评估。
“市场价是个很模糊的概念，有较大操作空间。”诸如，评估房屋周边的楼盘有可能是普通商品房、高档公寓、写字楼，也有可能是精装住宅，这些房子的价格肯定不一样，评估结论也大相径庭。
严格来说，评估公司需要把这些因素都剔除，然后对该系数做一个修正，评估数值才是这个区域周边普通商品房的市场价。
同样，评估公司资质不一样也会影响评估结论。
据李强介绍，房产评估公司分为一级、二级、三级、临时四个资质，评估公司资质不一样，评估参照的标准也截然不同，评估中硬指标：楼层、朝向、结构、通风采光、房龄、居住环境、物业、水电气、装修等也大有文章可做。在这种情况下，托关系、吃点差价、好房子按照不好的房子评估，不好的房子按照好的房子评估，种种情况都可能在这个行业里发生。
李强进一步分析称，短短不到一年，鄱阳县城的一套房子不可能从582万元回落到378万元，而后又涨到1000万元，确实令人难以信服。
现实情况是，一些房产评估公司为了倾向、取悦委托方会按其要求进行评定，从中牟取暴利。委托人除了支付评估费外，估价公司的评估收费外另行收取一定的费用。
评估公司违规房管部门难处罚
受访时，南昌市房产交易中心有关工作人员告诉记者，按照《房地产估价机构管理办法》及江西省通行的规定，开设一家（三级或暂定）评估公司，只要有3名以上专职注册房地产估价师，有固定的经营服务场所等一些基本条件就可以，门槛相对比较低。
“评估机构太多，南昌大大小小的评估公司不止百家。”李强还告诉记者，空壳评估公司的数量也非常多，一个人挂靠几家评估公司的现象较为普遍。
而一旦评估机构存在违规行为，房管部门也很难处罚评估公司。
就上述案例来看，黄建忠坦言，即便评估公司有违规操作的行为，该局也没有权利处罚评估机构或取消其评估资质。
《房地产估价机构管理办法》第53条规定：“以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
黄建忠坦言，即便有此规定，在鄱阳他至今还没听到过，因为评估结果有误而被取消资质的情况。
记者了解到，一般评估机构被取消资质的原因，大都与其他机构合并，或是公司原本就是一个空壳，两年内无业绩而取消。
与此同时，由于评估机构涉及的领域比较多，所以主管单位也较多，比如国土部、住建部、财政部等。李强说，涉及的政府职能部门多，遇到问题往往会相互推诿。这似乎正是评估机构乱象的根本。
资产评估法已列入今年立法计划
对此，江西财经大学法学院教授王柱国认为，随着市场经济的发展，资产评估与每个群众息息相关。事实上，评估行业准入门槛较低，其工作的独立性很难保持，易受委托人的操纵，使监管机构很难追责，虚假评估也屡见不鲜。目前，注册会计师和律师行业都有性的统一法律，而资产评估行业至今没有一部系统性、管全局的专门法律。
王柱国分析称，《房地产估价机构管理办法》中关于罚则部分，只规定对评估机构违规行为警告或处罚，罚款金额均在3万元以下，且没有明确违规可取消评估资质，评估师违法操作方面也无具体处罚细则。正是由于违法成本过低，使部分评估机构有恃无恐。
王柱国建议，评估机构要建立一套完整监督机制，明确项目实施过程中各环节的风险检查监督内容、对象和方法，对评估报告的多级复核制度，将责任明确落实到人，发现问题要及时反馈和处理。
同时，还要提高评估机构及评估师准入门槛，加强资产评估行业自律检查与监管，加大违规评估机构的处罚力度，诸如评估机构或评估师违规后终身禁止再从事评估或降级等处罚。
王柱国还透露，《资产评估法》早已列入今年人大常委会立法工作计划。今年8月，人大常委会已启动该草案的三审工作。其中，三审稿明确了从业人员的法律责任，并约束市场各利益主体，虚假评估等各种违规违纪行为将从重处罚。我们盼望该法早日出台，以推动评估行业健康发展。
◎文/图 新法制报记者付强
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