[摘要] 所谓非住宅，即是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。在一系列的救市新政相继出台之后，和住宅市场量价回稳的势头不同，南昌非住宅市场依旧持续低迷。
【大房网】（廖伟）所谓非住宅，即是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。在一系列的救市新政相继出台之后，和住宅市场量价回稳的势头不同，南昌非住宅市场依旧持续低迷。据房管局官网信息显示，南昌在售非住宅存量超过400万平方米，以5月市场非住宅成交5万平方米静态测算，消化完这些库存的时间，竟然高达82个月。以4月和5月日均约20套的去化水平测算，要消化完这39326套，也需要五年多时间。
现状：堆集上市 供应量极速放大
近些年，南昌城市框架不断拉大，市区不断扩容。高新区、朝阳新城、九龙湖板块、凤凰洲板块发展迅速。高新区、朝阳新城、凤凰洲已经逐步成为城市副中心。这些板块在土地出让指标中，商业配套占有较大比例，这两年住宅产品开发相继进入尾声。而作为非住宅产品重点类别之一的写字楼，则在这些区域出现了集中放量供应。据统计，高新区写字楼库存已达到60万平方米，绿地中心、云中城、泰豪科技广场、财富巅峰广场、传奇国际广场、中节能国际中心等项目的扎堆入市，市场供求严重失衡，此外在朝阳新城，新力中心、煌盛外滩、万豪城等写字楼也是巨量供应；同时，在红谷滩，绿地中央广场303双子塔、新地中心还未完全去化的态势下，铜锣湾中环国际、联泰七号广场、莱蒙都会、商联中心以及绿地国际博览城等项目的写字楼的产品也将陆续入市，以写字楼为代表的商业地产在全市各区域呈现“百花齐放”的态势。
“相比市场的需求，南昌写字楼供应量太大了，供需已经严重失衡了，这还不包括许多厂区、开发园区的办公楼。由于整体经济环境的不景气，公司对写字楼的需求较少，导致写字楼大量空置，低，投资写字楼的投资客较少，这让写字楼销售遇到巨大瓶颈，写字楼去化缓慢，写字楼开发风险高。”某业内人士这样说道。
与写字楼的巨量供应不同的是，写字楼去化却很缓慢。目前市场上商业写字楼的去化情况普遍不太理想，大量商业写字楼项目去化率处于50%以下，部分项目甚至出现去化停滞的现象。从大房网相关统计数据上可以看到，位于青云谱的巨成广场金山街去化率仅为6.6%，红谷滩的南昌铜锣湾广场则为6.4%，而位于高新区的海上汇项目去化率更低至4%，写字楼去化困难已经成为开发商心头之痛。与写字楼同病相怜的还有公寓，由于租金不高，且变现成本偏高，公寓的销售也大都不温不火。
原因：价格极端 投资不高
虽然写字楼存量较大，销售较为困难，但写字楼价格却没有呈现一个整体下滑的态势，只是写字楼价格出现巨大分化。成熟商圈的写字楼价格一路飙高，而人气不足的新区域副中心，写字楼价格却与住宅产品价格出现倒挂。如在红谷滩新区，因背靠红谷滩成熟商圈，绿地中央广场303双子塔的写字楼价格均价达到28000元/平方米，远超同区域的住宅产品价格；但另一方面，在朝阳新城板块的写字楼价格却与普通住宅价格出现倒挂，在此板块的住宅均价已接近9000元/平方米，而据记者了解同区域的万豪城项目的写字楼均价仅达7900元/平方米。
写字市场价格出现分化，是投资者对写字楼投资价值的“投票”。但就整体而言，写字楼投资偏低，无法吸引投资者入市是写字楼销售困境的主要原因。以红谷滩片区写字楼为例，绿地中央广场、联发广场为代表的高端写字楼月租金超过100元/平方米，但以时间广场、博能中心为代表的普通写字楼产品月租金却只能达到50元/平方米，对于动辄销售单价在15000元/平方米的投资来说，确实无法吸引投资者入市。更不用说，办公配套不完善，没有形成商圈气氛的新区域中心的写字楼了，其空置率就足可以让投资者望而却步。
破解:模式创新 产品差异
据了解，就在今年的4月17号，阳光100和优客工场合作的个项目——阳光100•优客工场”首秀北京。北京“阳光100•优客工场”对办公空间进行开创性的设计与改造，附加物业管理、投资资讯、创业指导、创意孵化等更多服务内容，主要针对创客群体。双方现场表示，优客工场借助阳光100在成都、沈阳、长沙、武汉等二三四线城市的项目快速扩张至，进行包括“优客工场”运营在内的多种合作模式。“我们选择与毛总的优客工场合作，主要看中的是这种创新经济的模式，不仅能提升像北京阳光100这样优质资产的价值，更能够有效盘活我们在各项目的存量资产，从而实现我们由传统地产开发商向新经济运营商的转型。”阳光100常务副总裁范小冲说。
房地产企业和创业孵化器游客工场的结合，不得不说是一次让人眼前一亮的尝试，对下当下商业写字楼的销售困局，或许是一种解救之道。在这个层面上，商业写字楼已经不再以单纯的销售来完成去化，而是通过优客工场这类孵化器提供的相关服务吸引创业企业和群体进驻，而诸如投资咨询、创业指导等相关服务内容，无疑会对刚刚开始创业或创业不久，正在谋求发展的中小企业产生巨大的吸引力。
此外，对于开发商而言，传统的写字楼产品已经无法适应现代办公的需求，产品开发也要更新换代。此外面对激烈的产品竞争，开发商产品开发也要形成差异化竞争，开发商要积极探索新的写字楼模式，如“生态办公”、“独栋写字楼”等。通过差异化的产品打造，实现更大的价值，突破写字楼产品销售困境。
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