[摘要] 9月30日央行出台新政，重申了对首套刚需的贷款支持，并对“首套房”做了重新定义，即还清首套房贷款的置业者再购房，将享受首套房的政策优惠。
9月30日央行出台新政，重申了对首套刚需的贷款支持，并对“首套房”做了重新定义，即还清首套房贷款的置业者再购房，将享受首套房的政策优惠。面对这一新政，部分改善型需求被视为受益者。此前，被“认贷又认房”拦截在外的一部分改善型置业者必须承担6成以上首付及1.1倍贷款利率，而在新政影响将大大释放这一人群的购买力，成为近期楼市成交的关键。
现象：“银十”楼市火爆 改善需求涌入市
毫无疑问，新政出台在一定程度上点燃了“银十”楼市，各大房地产商纷纷趁势揽客，举办五花八门的暖场活动，例如恒大帝景迪士尼梦幻主题秀、天工御邸梦幻童话气球节、世茂大观7字头抢占朝阳洲等活动，相比较9月行情，10月楼市可谓热闹。
“自10月份各大银行执行新政以来，售楼处的人比平时多了好几倍，十一期间更是接待了100多组客户。”世茂大观置业顾问告诉记者，新政之后，询问大户型及洋房产品的客户多了起来。据悉，世茂大观在售115㎡三房和139㎡四房，此前的洋墅产品也被问及。
在朝阳天成，记者采访了刚刚定下一套大三房的张先生，他说：“之前一直想换房，但是二套房的高额首付及贷款利率让我不得不将买房计划搁置，新政出台，购房成本就直接减少了一半，对我们来说压力减轻很多。”
丰源集团营销总监李念认为，此次新政对首套房的重新定义，解放了一批符合政策要求的改善性客户，直接减轻了他们的经济压力，刺激这一人群积极入市。
银行：新政对改善型刺激大、刚需利好有限
而银行人士也认为，此次新政对改善型住房需求利好更为明显。据记者了解，目前南昌包括中行、建行、农行等在内的多家银行都开始执行新政，但是针对首套房绝大多数银行都实行基准利率，此前置业者期待的惊喜折扣并未大面积出现，只有极少部分银行有9折情况。
“在利率方面，我们暂时无明显改变，与颁布政策之前基本一致。”浦发银行红谷滩某支行相关人士表示，“相对来说，由‘二套’变‘首套’的改善需求人士更为受益。”
为此，记者也算了一笔账，以南昌一套100万的住房为例，按照新政执行为首套房，首付比例仅为30%，也就是30万，以当前南昌银行可以执行的折扣9折计算，月供为4151元（等额本息，30年期限）。而按照旧的政策执行，二套房的首付是60%，首付款为60万，利率也要上浮到1.1倍，则月供为2717元（等额本息，30年期限）。新政直接为置业者节约了30万的首付，间接增强了改善型客户的购买力。
开发商：改善型产品加速去化
事实上，年初以来，市场上一直以两房、小三房为主打，而随着改善型人群的涌入市，部分楼盘的改善类产品也迎来一轮去化潮。
“10月以来，我们售楼处改善型客户明显增多，他们一般比较倾向于大面积的户型，对居住舒适度有着更高的要求。”大唐世家相关负责人说道，“现在推出的110㎡的三房、137㎡的四房受到改善型需求客户的热捧。”这将有助于大面积段产品的去化。
而从板块来看，改善型人群更为青睐红谷滩板块、朝阳新城板块。
“从问询度来看，红谷滩板块、朝阳新城更受关注。”中原地产经纪有限公司董事总经理孔冬说，改善型人群往往已有住房，希望通过再次购房满足自身的居住期望。因此，他们愿意选择大面积、居住舒适度高、配套成熟为标准。
据了解，红谷滩板块在售改善类产品不少，莱蒙都会推出了110—138㎡三房、172㎡等大户型房源；铜锣湾广场有117㎡、170㎡三房.....而在朝阳新城，世茂大观推出115㎡三房、139㎡四房供客户选择，联发君领朝阳则在售120—160㎡三房、四房及157㎡以上面积段的花园洋房。
专家观点
新政刺激刚改
南昌大学公共管理学院教授 刘湖北
一系列新政出台，首先是对购房者购房信心的较大触动，从取消限购，到放松银行贷款利率，是政府救市的信心，减少了购买成本，也给市场树立信心，积压已久的市场购买力得到释放。
其次是对改善型需求消费者买房的推动。还清首套房购买二套房享受首套房贷款政策的出台，使得刚改置业者的置业成本降低，在市场低行的情况下，刚改成为了主要购买力。与9月前相比，市场还是有所回升的。
总体来说，新政为房贷“松绑”，这对市场销量有一定促进作用，尤其是改善群体的购房意识更加浓烈了。
改善型需求被释放
中原地产总经理 孔冬
今年上半年，市场上以两房、小三房刚需产品为主，购买人群也主要是首次置业的刚需人群。
而从最近售楼处现场反映的情况来看，政策一出，来咨询的改善型置业有了明显的增加，而另外一方面，实际成交上，改善型需求的客户也比之前要多，120㎡大三房、140㎡小四房比之前更好卖。这反映出新政出台，释放了改善型需求。毕竟结清了贷款再买房，不仅能首付30%，甚至可以拿到折扣，压力小很多。
整体而言，新政对于释放改善型需求有一定的刺激作用，但由于利率政策还未落地，很多购房者还是处于观望状态。（来源：信息日报 记者张甜甜、见习记者黄之雯/文）
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