[摘要] 房地产开发投资增速较快回落。2014年1-5月，房地产开发完成投资3.07万亿元，同比增长14.7%，增速比年初下降了4.6个百分点，低于去年同期6个百分点，增速回落较快。各类型开发物业投资增速均为回落。
2014年1-5月房地产市场运行状况及形势预测
REICO 工作室 2014.7
一、2014年1-5月房地产市场运行状况
（一）房地产市场进入下行阶段
房地产开发投资增速较快回落。2014年1-5月，房地产开发完成投资3.07万亿元，同比增长14.7%，增速比年初下降了4.6个百分点，低于去年同期6个百分点，增速回落较快。各类型开发物业投资增速均为回落。
土地购置和房屋新开工持续负增长。2014年1-5月，房地产企业购置土地面积1.1亿平方米，同比减少5.7%，房地产开发房屋新开工面积6亿平方米，同比下降18.6%，降幅比年初减少约9个百分点。
房屋交易量降幅逐月扩大。2014年1-5月商品房销售面积为3.6亿平方米，降幅由1-2月的0.1%逐月增加至7.8%。商品住宅和商业用房销售面积同比减少。
房价由升转降。2014年1-5月，70大中城市新建住房和二手住房价格同比涨幅持续回落；5月份，新建住宅价格和二手住宅价格均出现环比下降，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量比4月份分别增加了27个和13个。前5个月，70大中城市中，1/3城市二手住宅价格环比累计下降。
（二）一线城市房地产市场回落幅度
一线城市房屋交易量降幅。2014年1-5月，一、二、三四线城市商品房销售面积同比降幅均扩大，一线城市降幅。重点城市二手房成交量大幅下降，一线城市成交量降至2009年以来的同期较低水平。
一线城市房屋新开工面积减幅。2014年1-5月，一、二、三四线城市房屋新开工面积继续负增长，一线城市房屋新开工面积同比减幅比1季度扩大，二线和三四线城市减幅收窄。
一线城市二手住宅价格降幅。5月份，一、二、三四城市房价均由升转降，新建住宅价格分别环比下降0.1%、0.2%和0.1%，二手住宅价格分别环比下降0.2%、0.1%和0.1%，一线城市二手住宅价格降幅。
三四线城市房地产开发投资增速和土地购置面积降幅。2014年1-5月，一、二、三四城市房地产开发投资增速继续下降，三四线城市下降幅度；一线和二线城市土地购置面积与去年同期基本持平，三四线城市土地购置面积减幅扩大。
（三）企业资金压力上升
房地产开发资金来源增幅持续快速下降。2014年1-5月，房地产开发资金来源7.86万亿元，同比增长4.5%，比年初增幅减少约33个百分点。其中，本年新增房地产开发资金来源增长3.6%，增幅比年初减小9个百分点；上年末结余资金增长5.9%，增幅比年初减少约50个百分点。1-5月，销售回款和国内贷款增速双双下降。其中，定金及预收款同比减少8.4%，降幅逐月扩大；个人按揭贷款同比减少1.2%，降幅比上月略有收窄。国内贷款同比增加16.5%，增幅与上月持平，比去年同期增幅低11.4个百分点。
房企资金压力迅速上升。2014年1-5月，房企资金充裕度（计算公式为：房企资金来源/房地产开发投资）降至2010年以来的位，其中本年资金来源充裕度甚至低于2008年水平。
二、2014年3季度房地产市场形势预测
下半年房地产市场存货水平继续上升。受去年以来商品房屋新开工面积增长的影响，2014年前5个月房地产市场供给量较快增加，预计下半年新建房屋供给数量仍将保持较快增加，市场存货水平会继续上升。商品房屋待售/竣工、施工/竣工的比值自2011年以来不断增加，说明房地产市场存货水平的上升已经持续三年多，相对供给增长的强劲，需求增长明显乏力。据统计，截至6月底，北京、上海、广州、深圳、苏州、青岛、福州、泉州、九江、惠州、南充等11个城市商品住宅可售面积明显高于去年同期；除深圳外，其余城市2014年以来商品住宅可售面积逐月增加。
房价下降的市场预期正在逐步形成，制约下半年住房需求释放。从人民银行储户问卷调查来看，市场预期已出现一定程度的变化，预计房价下降的居民占比快速上升，短期将影响住房需求释放。2014年上半年多家银行取消房贷优惠甚至上浮房贷利率，贷款成本上升，申请房贷难度增加，抑制了购房需求。5月12日，央行要求各家银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，但实际效果并不明显。
综合供求两方面的影响因素分析，在现有政策不变的情况下，预计3季度房价下降城市数量进一步增多。
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