[摘要] 2013年11月22日，武汉市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》（简称“汉七条”），核心内容是：外地人在汉购房，在该市纳税或者缴纳社会保险时间从原来的1年调整为2年。中国人民银行武汉分行同时规定，将二套房首付比例从6成提高至7成。
2013年11月22日，武汉市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》（简称“汉七条”），核心内容是：外地人在汉购房，在该市纳税或者缴纳社会保险时间从原来的1年调整为2年。中国人民银行武汉分行同时规定，将二套房首付比例从6成提高至7成。
12月26日，武汉住房公积金管理中心发出《关于完善住房公积金政策支持职工解决基本住房需求的通知》，自2014年1月1日起，公积金贷款资格由原“认公积金贷款”调整为“认房也认公积金贷款”，不少居民的贷款额度随之“缩水”。
从贷款渠道到购房门槛的准入，新版限购令让武汉楼市的“高温”骤降。21世纪经济报道记者采访获悉，当前的武汉住宅市场，再度回归冷静，价量微跌，而开发商的拿地和推盘节奏也变得理性。
此前的2013年1-10月，武汉楼市月均成交量环比增幅约达10%。开发商推盘量大都以400套左右为基准，去化率基本都达60%以上。保利地产(行情,问诊)武汉某项目曾因为登记者太多，为了筛选真正的购房者，而将认筹金适当上调，但开盘当日仍然售罄。
“汉七条”出台后，武汉楼市走量节奏突然放缓。去年12月底，位于汉口近郊金银湖区域的祥生柏景湾，推盘量仅70多套。同区域的沿海地产赛洛城开盘量也仅60套左右。在汉口核心区域，万科推出的汉口传奇，福星惠誉地产推出的福星华府，也没有迎来预期的成交比例。而12月开盘的楼盘也从此前的每月七十多个陡降为三十多个。
武汉市房地局公布的数据显示，去年11月，武汉新建住房销售登记备案面积为146.99万平方米，环比下降4.41%；成交套数为15142套，环比下降4.06%；成交均价7001.92元/平方米，环比下降0.33%。在土地市场，“汉七条”出台后的两场土地拍卖会，集中出让土地26宗中，17宗以底价成交。
“到现在为止，楼市的观望情绪还在继续。”业内分析人士告诉21世纪经济报道记者，成交量下降的趋势更为明显。
中指研究院（华中）研究总监李国政表示，武汉购房者中，本地与外地的比例大约是1：1，虽然缴纳社保的具体年限没做统计，但新政肯定将延缓购房需求释放。
值得注意的是，高端楼盘所受到的影响却相对较小。
仲量联行统计数据显示，2013年第四季度，武汉高端住宅成交约8700套，同比增长84%。“也就是说，高端住宅受汉七条的影响相对较小。”仲量联行武汉总经理李杰分析，高端住宅的消费人群对资金和贷款政策的反应相对滞后，成交受影响较小。不过，此后，“汉七条”可能影响高端住宅的大户型去化速度，开发商会更多转而开发中小户型。
楼市的微妙变化，让开发商也不得不再度调整开发思路。
“开发商开始放出更多的折扣。”上述业内人士说。武汉光谷区域一楼盘推出了零首付的购房活动，更有楼盘将缴纳首付的时间延长1个月，甚至有部分楼盘开始直接打折。
不过，据武汉中心区某项目的销售经理介绍，每个楼盘都会制定一定的折扣和优惠幅度，只是在市场好的时候，折扣很少放给购房者，“汉七条”出台之后，这些楼盘加大了折扣发放力度，但原定的总价并没有松动多少，也就是说，房价依然维持在相对稳定的阶段。
但去化速度变慢，开发商的营销策略开始转变。“由大规模蓄客，集中开盘，转为快速小幅加推，以把握住有效的客户。”房天下一位市场研究负责人士坦言，蓄客到位了，看到购房者具备购买力，开发商一般会加推转换，以免客户流失。
“开发商目前的思路是，尽量采用各种办法，延长蓄客时间，或者调整开盘节奏，营造供需平衡。”上述业内人士指出，开发商现在的营销思路，还会加大对观望客户的刺激，引导购房需求的释放。
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