[摘要] 涉及“十大片区”的浔阳区旧城改造工作全面启动以来，有关这十大棚户区的“还房、买房、卖房”问题已成为人们茶余饭后热议的话题。
专找对房价和拆迁政策不熟悉的老人、妇女“忽悠”
20万元收购一套改造房转手能赚3万多
涉及“十大片区”的浔阳区旧城改造工作全面启动以来，有关这十大棚户区的“还房、买房、卖房”问题已成为人们茶余饭后热议的话题。这一场轰动九江的改造工程，长远上是改善人居环境、繁荣城市经济的大项目；而短期内，也会创造出一片房产买卖、租赁市场。房产中介，作为对市场最敏锐的群体之一，自然不会错过这样的机会。
拆迁房的价值：远不止是一栋房的钱
一栋要拆迁的房子值多少钱？如果不会算这笔账，那就不是一个好中介。“无论是买还是卖，中介始终是中间人，赚取的也就是其中的差价，所以一定要会算账。”从事过5年房产中介的陈先生告诉记者：“中介一般没有足够的资金，所以不会直接参与房屋买卖，但中介能找到房源，只要和买卖双方谈好价格，就能从中赚取不少利益，所以算账是关键。”
“一栋即将改造的房子，价格绝不仅仅是‘房屋面积乘以每平方米房屋价格’这么简单！”陈先生向记者简单分析说：如果拆迁户选择货币补偿方式，那么得到的补偿款一般是：房屋面积乘以每平方米房屋价格+拆迁过渡费+搬家费+装修补贴。而其中的“每平方米房屋价格”也不是简单等于拆迁房所在地同类房屋的均价。“政府为了维护拆迁户的利益，收房价往往不低。”陈先生说：“棚户区的房子一般比较破旧，所以就算地段好，价格也不会太高。但政府为了弥补拆迁户的损失，一般会适当抬高价格。不过具体房价抬高的比例、过渡费、搬家费等补贴费用的多少，还要等政府的相关细则出台后才知道。”
采访中，记者就发现一位不会算这笔账的拆迁户。
市民王女士，有一栋60㎡的老房子，正好在此次拆迁范围内的黄土坡片区。因为房子老，王女士的态度一直是：能卖就卖。“从4月底开始，就有家房产中介一直问我房子卖不卖，但我开始有些犹豫，因为不知道要卖多少钱。”王女士回忆说：“但后来，中介一直跟我说‘老房子不值钱，而且还房款也不知道什么时候能拿到，所以还不如趁早卖了。有人想买老房子，等拆迁后换新房，所以只要你肯卖，我马上就能帮你卖出去。’”在这家中介一番“死缠烂打”后，王女士以20万元的价格将这栋房子卖出。
陈先生向记者分析：一栋60㎡的棚户房，如果在非拆迁时期卖20万元，确实不亏。但在这个时期就亏大了。因为拆迁过渡费、搬家费、装修补贴以及每平方米的房价补贴，这些王女士都没拿到，而这笔钱将进入买她房子的人或中介手中。陈先生说，“按以往九江市拆迁补助标准算，王女士这次亏了3万元左右。”
同样从事房产中介的王经理告诉记者：“如果会运作，买了王女士房子的人可以赚到的远不只是这3万元。”王经理向记者分析：3万元是按照货币补偿的方式计算的亏损额，如果选择产权调换的补偿方式，经过适当的运作，能赚得更多。这也就是为什么，尽管棚户房的卖家很少，但仍有不少中介人还是会想尽办法去寻找可能的机会。
采访中，记者以卖房者的身份走访了浔城多家房产中介公司。其中有五六家中介公司的业务员告诉记者：“只要价格合适，我下午就能帮你把房卖出去。”由此可见，棚户区改造房存在巨大利润空间，吸引不少人投资目光。
中介收房看“缘分”也看技巧
“知道自己房子要拆迁的居民，往往都会对自己手上的老房子进行详细的估价，一般不会轻易出手。”王经理告诉记者：“我做中介有6年了，一般拆迁通知下达后，市民就会谨慎卖房，能收到这些房子，基本看缘分。”
虽然收房很难，但还有不少中介愿意尝试。记者通过王女士联系到了买她房子的中介业务员小吴。在几次交流后，小吴告诉了我们一些窍门。
“如果是以往小范围的拆迁，想在改造通知下达之后买拆迁房几乎是不可能的。但这次有十个片区，1万多户居民，要找到一两户肯卖的还是可以做到的。”小吴告诉记者：“孤寡老人和一些对房价和拆迁政策不熟悉的人士最容易被‘忽悠’。”
小吴说：“卖我房子的王女士就属于对房价和拆迁政策不熟悉的人群。他们一般家里不缺住房，并且想处理掉手上的老房子，只要你能‘忽悠’住他们，就有可能买到房子。”市民王女士卖掉的房子属于她婚前个人财产，所以有一定房价意识的丈夫没有过多过问，而其儿子又在外地工作，这也让王女士在被中介“蛊惑”时找不到人商量，而最终做了个亏本生意。
当然，又要家人不过问，又要房屋所有人缺乏基本的房价、政策意识，这确实需要很大的“缘分”。为此就有中介把眼光转向了棚户区的一些老人。
“有些老人只有这一套住房，等不起还房和安置；而且老人往往不喜欢挪窝，因为这会改变他们很多的生活习惯。所以向他们买房，成功率相对较高。”小吴的经验是：在与老人们商量时，告诉他们“可以及时拿到卖房款，这样就可以马上就近买房”，而且会帮他们推荐一些在拆迁房附近，价格又差不多的二手房。
小吴告诉记者：“因为棚户房的利润空间比二手房大，所以只要适当让利，我们在物色二手房时的选择空间就更大，因此我们很容易在拆迁范围内找到合适的二手房。”小吴还说：“如果老人卖给我们棚户房，又买了我们推荐的二手房，其实我们中介相当于一次做了两笔生意，这样利润空间就更大了。”
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