[摘要] 新一轮楼市调整大幕正在拉起，已成各方共识。但分歧在于，此轮楼市调整会是怎样发展，会有怎样的结局。在今年之前，房地产市场近几年来还经历了两轮调整。第一轮是2008年下半年至2009年上半年，第二轮是2011年下半年到2013年初。
前两轮调整均持续一年半今次将超两年？
新一轮楼市调整大幕正在拉起，已成各方共识。但分歧在于，此轮楼市调整会是怎样发展，会有怎样的结局。在今年之前，房地产市场近几年来还经历了两轮调整。轮是2008年下半年至2009年上半年，第二轮是2011年下半年到2013年初。而新一轮楼市调整，是历史的重演，还是新的故事？南都记者分别从成交量、降价潮等指标进行对比，发现3个楼市波段周期中，在“量缩”到“价跌”，再到“业主维权”和“房企倒闭”的循环周期上有着惊人的相似，但不同的是，今年楼市调整由“非政策因素”引起，预期持续时间会更长一些。
同
“量缩价滞”成标准样式
南都记者通过多项基本指标的对比发现，现实与历史有着不少相似的地方，“如有雷同，实属巧合”的戏剧桥段屡屡上演。
中国楼市的高位调整中，“量缩价滞”成为调整的标准样式，继而导致房价从开始下跌，到大幅度降价。其中通常反应最快的是知名品牌房企，总能洞察先机来引领楼市，比如万科、碧桂园、恒大这样的房企。但跑得快也容易引起是非，每次降价总会伴随着业主退房、维权等浪潮。
到了市场真正面临低谷时，由于销售资金回笼越来越难，高负债率的房企往往面临危机四伏的资金链断裂，支撑不下去迎来的就是被收购或破产的命运。也正因此，每当楼市回落时，总伴随着一批房企的倒下，连大牌房企也不免面临危机，从恒大到绿城到今年面临倒闭风声的光耀。
异
“非政策因素”导致调整持续更长？
与前两轮楼市波段的不同，则是造成这一轮调整的缘由，中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次楼市变化是历史上首次出现因为“非政策因素”导致的市场萧条。
相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次楼市出现调整的主要原因为：资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；以及总体楼市供应告别短缺，三四线城市出现供应过剩。这也可能会导致本轮市场的调整周期更长。
对于这次调整会持续多长时间，则产生了分歧。方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志认为此轮楼市调整去年10月下旬已有苗头，因此预计到今年第四季度成交量会有所回升。北京福盛德经济咨询有限公司首席经济学家冯建林则指出，基于今年的楼市调整时源于市场的内在力量，调整幅度可能更大，调整时间可能要2年或更长时间。预计今年下半年房价可能持续下行，明年逐步企稳回升，房价可能要到2016年或之后才能恢复到2013年的水平。
核心指标对比
“量缩”意味着“价跌”已不远
1成交量
2008年：总成交下降约两成
从2008年年初开始，一线城市出现成交萎缩，从当年6月起，大部分城市遭遇寒流。由于当年受救市政策影响11月份成交量已出现反弹，因此引用统计局发布的1-11月数据显示，商品住宅销售面积为4.46亿平方米，比前一年同期减少19%；为近十年来行业销售首次出现负增长。
2011年“金九银十”落空
“限购”、“限贷”政策的严格执行，严重制约购房需求释放。2011年下半年开始，成交量开始暴跌，当年“金九银十”落空，并导致全年成交量走低，给市场带来了阴影。
2014年：今年初开始陷入低迷
春天来临，楼市却在迅速降温，今年年初以来主要城市成交持续几个月的低迷。住房城乡建设部总经济师冯俊在本月接受采访时表示，当前房地产市场发展增速下降，属于市场正常调节。目前新开工面积、销售面积、成交量等均出现了负增长。
2降价潮
2008年：王石首发“拐点”论
这一次是近几十年来房地产发展遇到的真正意义上的需求萎缩，品牌开发商率先降价自救。在2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”。随后，万科在范围内率先掀起降价风潮。一开始，万科还对降价遮遮掩掩，2008年4月开始，上海万科降价传闻不断，当时有报道称5月以接近9折集中降价销售，当时遭到了万科市场部门人士的否认。直至下半年，万科在上海公开宣布旗下8个楼盘开始促销活动。众多品牌房企紧随其后，价格战一触即发。很快，从深圳、广州到杭州北京，房价“迫降”潮蔓延。
2011年：一线城市领降
尽管2011年全年持续各种严厉调控政策，不过市场的紧张气氛一直到下半年才逐渐显现。在2011年5月，中海地产偷偷在深圳揭开了楼市降价大战的序幕，其低价推出旗下两个项目合计千余套房源。8月初一线城市中北京继续跟进，通州华业玫瑰二期推出90套特价房，较最初销售价格低4000元/平方米。降价幅度更大则是上海，其中大型房企龙湖地产、绿地、上海中海地产旗下楼盘全面降价促销，降幅高达20%-40%。据媒体公开报道至5.8折的楼盘也来自上海。
2014年：3月份从杭州开始
今年年初开始，连续数月的成交萎缩和库存积压最终传导到房价环节在蔓延。3月份开始，降价首先从杭州开始，起初还是中小房企降价促销，到4月品牌开发商也纷纷加入促销打折的队伍。
到目前为止，降价潮已经开启。三四线城市由于库存积压非常严重、供过于求，房价下降态势更加明显，广州番禺、萝岗等郊区盘的价格松动也十分明显。
3恢复期
2008年：4万亿计划出台
这一轮楼市调整恰巧碰上了全球金融危机的大环境，直接导致调控发生了戏剧性转折。从2008年下半年开始，政府根据经济全局的需要开始转变思路出台系列“鼓励合理住房消费”的救市政策，“维护楼市稳定，防止楼价过度下跌”的提法开始出现，并且渐渐成为各个地方政府新的工作指导方针。
2008年12月末，已有多达18个城市相继出台了地方性的房地产救市政策，这大大激发了市场刚性需求的释放。而同年11月国务院常务会议出台的四万亿计划出台更是让房地产市场从中受益良多。
2011年：30多个地方楼市政策微调
2012年虽然中央还在反复重申房地产调控政策基调，但地方政府“小动作”不断。2月，安徽芜湖打响了地方政府救市的炮后，各地也陆续打开了政策“口子”。据中原地产统计，2012年包括北京、上海等30多个城市曾相继出台微调政策应对国家调控。
自2012年3月份开始，楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，市场强劲回暖。
2014年：地方政府已现放松迹象
4月开始，包括温州、常州等多地城市都陆续出现了放松调控的迹象。有趣的是，与2012年佛山限购松绑朝令夕改的情况类似，今年沈阳救市政策也摆了一道乌龙，6月10日沈阳传出限购取消的消息，不过沈阳市房管局却在随后否认下达过取消限购的“口头通知”。
三大楼市调整周期
2008年初-2009年上半年
持续约一年半
从2007年房地产疯狂的涨价潮中，“9·27新政”直挫楼市，导致2008年房地产市场急转直下，而2008年的全球金融危机更是给房市雪上加霜。
2011年下半年-2013年初
持续约一年半
2011年1月底，国务院办公厅发布“国八条”，调控再一次升级。不过进入下半年，才出现开发商大规模被迫降价。
2014年年初-
今年3月份杭州率先降价，迅速扩展至，目前包括一线城市在内的房价也均现降价。目前经济、市场环境更加扑朔迷离，楼市调整将如何发展成为关注焦点。
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